Khi chúng ta đã tìm hiểu về vị trí của quận Chín, đã định hình được một vài khu vực phù hợp với nhu cầu, cũng như tình hình tài chính của mình. thì yếu tố tiếp theo chúng ta cần phải biết tính pháp lý của một bất động sản, ở đây chúng tôi xin nói về một số kiến thức pháp lý trước khi mua hay bán đất(về phần căn hộ chúng tôi xin để qua một bài viết khác). Cách phân loại các loại của đất nền, cũng như một số quy trình hình thành theo hướng cả người mua và người bán. Bạn nên đọc thêm về pháp lý về đất nền ở TP HCM qua quyết đinh 33 tại đây.
sổ hồng của đất nền quận 9
sổ hồng của đất nền quận 9
Như vậy, các bạn sẽ có một cái nhìn tổng quan hơn khi chọn lựa cho mình một loại hình đất nền để mua, đầu tư, hoặc để bán. Hiểu về Pháp lý các lọai đất chúng ta dễ dàng khi mua bán bất đông sản đặt biệt là đất nền. Dự án đó có sổ hồng, sổ đỏ hay không? Có tranh chấp, hay dính quy hoạch gì không?… vì đây là yếu tố Cực Kỳ Quan Trọng ảnh hưởng đến việc mua, bán, kiện tụng, lừa đảo… liên quan tới đất đai hiện nay. Chúng tôi sẽ nói về quy trình, thủ tục từ đầu tới cuối để tạo thành một dự án đất nền, đất dự án. Từ đó các bạn sẽ xác định được có nên mua hay bán đất chưa có sổ hồng, sổ đỏ hay không? Mỗi loại sẽ có một ưu và nhược điểm khác nhau, và tùy thuôc vào mỗi cá nhân sẽ có sự tính toán riêng cho mình.

Khi đến với BTV Land bạn sẽ nhận được gì?

Chúng tôi sẽ phân tích những ưu và nhược của các loại đất nền đó. Các bạn có thêm nhưng thông tin, kiến thức về pháp lý đất nền quận 9. Những địa điểm bạn nên đến để kiểm tra thông tin trước khi mua bán ở đâu? Những thông tin này rất có ích cho những người chưa mua, cho những người đã mua hiểu rõ hơn về tình trạng pháp lý của các loại đất nền ở quận 9. + Chúng ta sẽ bắt đầu từ các giai đoạn từ người mua đến người bán. Khởi đầu là giai đoạn chủ đầu tư làm gì từ “một cục” đất lớn trước khi đến tay khách hàng mua những nền đất nhỏ hơn. Từ đây, chúng ta sẽ thấy được tình trạng pháp lý của từng dự án chúng ta gặp đang ở đâu? Đã an toàn chưa? Đã đáng đầu tư chưa? Có rủi ro về pháp lý hay?

6. Giai đoạn chuyển mục đích sử dụng đất

Chủ Đầu tư, cá nhân phải làm đầu tiên nếu như mảnh đất đang là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm là chuyển mục đích sử dụng đất. Chúng ta sẽ bắt đầu từ một ví dụ một mảnh đất nông nghiệp=> qua đất ở, diên tích đất khoản 2000 m2 nhé.
btv land dat nong nghiep 1
cung cấp thông tin đất nông nghiệp quận 9 btvland

Nộp hồ sơ và đơn

Bước 1:  Chủ đầu tư, hay cá nhân phải có sổ đỏ ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). ( điều này chắc chắn phải có rồi hehe) Bước 2: Sau đó đến Phòng Tài Nguyên Môi Trường quận huyện nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (ở đây chúng ta đang xin chuyển từ nông nghiệp qua đất ở) bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sữ dụng đất + sổ đỏ. Thủ tục nộp này hết sức đơn giản. Và có quy trình và thời gian rõ ràng của từng khu vực. Bước 3: Tiếp đó Phòng tài nguyên môi trường sẽ tiến hành quy trình như sau: nhận đơn + sổ đỏ => sẽ tiến hành đi xác minh thực địa ( xem đất này nằm ở đâu? Có tranh chấp hay không?) và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất có phù hợp hay không?

Phòng tài nguyên môi trường hướng dẫn thủ tục

Bước 4: Sau đó, Phòng tài nguyên môi trường sẽ hướng dẫn cho chủ đầu tư, cá nhân đi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư, cá nhân sẽ liên hệ với chi cục thuế của quận huyện đó, để đóng thuế và phải có giấy xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế của chi cục thuế. Bước 5: Chủ đầu tư, cá nhân sẽ nộp giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính đến phòng Tài Nguyên Môi Trường => Phòng tài nguyên môi trường sẽ trình lên ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sữ dụng đất từ đất nông nghiệp=> đất ở. Bước 6: Khi ủy ban nhân dân cấp quận huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp qua đất ở. Phòng Tài Nguyên Môi Trường sẽ cập nhập, đăng ký biến động trên hệ thông quản lý => cấp giấy chứng nhận mới cho chủ đầu tư, cá nhân. Bước 7: Từ đó chủ đầu tư, cá nhân có thể bán đất ở, hay làm những thủ tục phân lô, dự án, xây nhà … Chúng ta có thể coi như cơ bản là xong giai đoạn đầu tiên của nguời bán, về chi tiết hơn mình sẽ phân tích trong từng loại sản phẩm như: đất phân lô, đất dự án…

Người mua xác minh pháp lý hiện tại của lô đất

Giai đoạn của Chủ Đầu tư, cá nhân có nhu cầu Mua đất nền phân lô, đất dự án, hay nhà… thì điều đầu tiên chúng ta cần làm là kiểm tra xem pháp lý của bất động sản đó như thế nào? Thật hay giả? Bước 1: Yêu cầu người bán cung cấp cho mình một bản photo của sổ hồng, đỏ của lô đất đó. Hoặc cung cấp thông tin tình trạng pháp lý dự án đang ở đâu? Có thể đang trong quá trình xin chuyển mục đích? Đang xin hạ tầng? ( qua từng loại đất sẽ hiểu kỹ hơn)… Bước 2: Kiểm tra thông tin bằng cách lên ủy ban nhân dân quận huyên, phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại quận, huyện có bất động sản đó, để kiểm tra. Ở đó sẽ có một phòng ban chuyên cung cấp thông tin về vị trí hiện trạng, pháp lý… liên quan đến lô đất. => sẽ có kết quả cho các câu hỏi: đó phải chủ sở hữu hay không? Có tranh chấp hay không? Có vướng quy hoạch hay không? Chúng ta nên lưu ý những đặc điểm sau: Chủ sở hữu( bao gồm tất cả người đồng sở hữu), tình trạng, vị trí, quy hoạch.

7. Các loại đất nền ở quận 9

Điểm qua một số loại đất đang có trên thị trường bất động sản của quận 9 đang có như: đất phân lô ( đây đang là sản phẩm đã tạo nên độ nóng của thị trường trong thời gian qua), đất nền dự án, đất nông nghiệp, đất trông cây lâu năm… Từ đây chúng ta sẽ đi sâu vào từng loại đất, cũng như pháp lý hình thành, sản phẩm cuối cũng cũng như đánh giá qua rủi ro, cơ hội của từng loại sản phẩm này.
btv land dat nen quan 9 1111
dự án đất nền quận 9 btvland
btv land dat nen quan 9  1
đất nền phân lô quận 9 btvland

8. Những dự án đất phân lô quận 9

Dạo quanh hết khu vực quận 9 thì loại hình đất được mua bán nhiều nhất, sôi động nhất chính là đất nên phân lô. Đây loại đất được tách ra với diện tích 50-80 m2 với giá bán rất đa dạng. Cũng vì sự đa dang về diên tích, giá cả nên đây cũng là sự lựa chọn của rất nhiều cá nhân, đang có mong muốn sở hữu bất động sản để đầu tư, hay chỉ là mua để ở. Cũng vì sự đa dạng đó nên pháp lý của loại hình này cũng khá đa dạng ở nhiều dự án. Tuy nhiên, nếu ta phân tích theo quá trình pháp lý chúng ta có thể hiểu rõ về loại hình đất phân lô này.

Quá trình phân lô đất nền

Tiếp theo phần Chủ đầu tư, cá nhân làm xong thủ tục chuyển mục đích sữ dụng đất ở trên. Chủ đầu tư, cá nhân đang muốn tách những thửa đất này ra các nền nhỏ với diện tích khoản 50-60 m2 cho những người khác. Căn cứ để phân lô đất nền đang được áp dụng là Quyết định số 33 của ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có một số lưu ý: + Các loại không đươc quyền tách thửa như: Khu bảo tồn, nhà đất ở đã có thông báo thu hồi hoặc quyết định thu hồi… có trong điều 3 của quyết định 33. + Các trường hợp được tách thửa ở quận 9 không nằm ở trên thì sẽ phải đảm bảo các điều kiện sau: Đất ở: diện tích tối thiểu 80 m2, chiều rông mặt tiền không nhỏ hơn 5 m Đất có nhà hiện hữu: Diện tích tối thiểu 50 m2, mặt tiền không nhỏ hơn 4 m2

 Chuẩn bị bộ hồ sơ xin tách thửa

+Đơn để nghị tách thửa +Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp. Sau đó nộp cho văn phòng đăng ký đất đai ( VPĐK) + VPĐK sẽ làm các công việc ( Đo đạc địa chính để tách thửa => lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền => cập nhập biến động vào hồ sơ địa chính => trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.) Điều này cũng gần như tương tư khi chúng ta xin đổi mục đích sử dụng đất vậy. Tuy nhiên, đây là đối với nhưng dự án đạt tiêu chuẩn không phải làm cơ sơ hạ tầng, điện nước, …thì quá trình sẽ rất đơn giản.

Tách thửa phải làm cơ sở hạ tầng trước

Đối với dự án phải làm cơ sở hạ tầng giao thông, điện nước… chúng ta cũng sẽ phải đáp ứng được được mục 1, làm các bước thêm như sau:

+ Trước đó, chúng ta chưa nên làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dung đất trước.

Như vậy sẽ làm giản được rất nhiều chi phí khi xin chuyển mục đích sử dụng đất. + Xin hạ tầng như: điện, nước, đường xá… => thi công => nghiệm thu =>Chúng ta sẽ hiến phần này cho nhà nước để quản lý ( đây là lý do mà chúng tôi nói chưa xin chuyển đổi mục đích sử dung đất) => đầu nối với hệ thống hạ tầng hiện hữu.

Nếu như đất của bạn vẫn là đất nông nghiệp

+ Làm bước chuyển mục +Nếu như đất ở đã đủ điều kiện như diện tích 80m2, mặt tiền >= 5 m2 thì chúng ta có thể thực hiện tiếp bước 2 để làm hồ sơ xin tách thửa. + Nếu là nhà ở thì chúng ta phải xin phép xây dựng như một căn nhà bình thường=> hoàn công=> sau đó mới thực hiệp tiếp bước thứ 2. Đó là toàn bộ thủ tục tách thửa của một lô đất hiện tại ở khu vực quận 9 nói chung, Đối với một số quận huyện khác sẽ cũng gần như tương tự, chỉ khác nhau ở phần diện tích tách thửa, mặt tiền được nêu rất rõ trong Quyết Định 33 của ủy ban nhân TP HCM. Qua đó, chúng ta có thể có một cái nhìn tổng quan khi muốn đầu tư để tách thửa, để mua một lô đất tai dự án đang tách thửa. Hay để hiểu thêm về một quy trinh sau này chúng ta có thể làm cho mình hoặc người thân. Sau đây mình xin đánh giá những rũi ro, cơ hội khi mua, đầu tư vào một dự án đang phân lô đất nền này.

 Về việc đầu tư để bán lại từ việc tách thửa

Đến giai đoạn này chúng ta mặc định các bạn đã hiễu rõ hết một quy trình từ giai đoạn từ đất nông nghiệp, đất trong cây lâu năm => nên đất nhỏ để bán. ( nếu chưa thì bạn nên quay lại đọc kỹ hơn). Đầu tiên chúng ta đều biết rủi ro cao lợi nhuận càng cao Cách 1: Đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm => nền đất 50,60 m2 => Lợi nhuận cao nhất, phải đầu tư dài hạn, cần có vốn lớn, kinh nghiệm. Cách 2: Thổ cư diện tích lớn => nền đất 50, 60 m2 => lợi nhuận lớn, hiểu biết về tách thửa, vốn ban đầu rất lớn (trường hợp này thường sẽ rơi vào TH không cần phải làm hạ tầng) Cách 3:mua một nền đất đang trong quá trình làm thủ tục tách thửa => bán lại khi đã có sổ hồng => đây là trường hợp chủ yếu của đại đa số nhà đầu tư cá nhân chọn => vì hình thức này giá mua đất thường rẻ hơn do mua lại trực tiếp chủ đầu tư, thanh toán chưa cần đủ 100% giá trị trong giai đoạn đó sẽ tìm người bán lại .=> lợi nhuận tốt, phù hợp với cá nhân, phụ thuộc nhiều vào tình trạng pháp lý của dự án. Cần cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định.

Giai đoạn an toàn cho người mua chưa nắm rỏ pháp lý

Cách 4: Mua sổ đã có sổ hồng, sổ đỏ => bán lại hoặc xây nhà để ở => pháp lý an toàn nhất( nhớ kiểm tra trước khi mua), phù hợp với nhà đầu tư cá nhân, tài chính tốt, đầu tư trung và dài hạn. Nếu như đối với các nhà đâu tư, cá nhân chưa có kinh nghiệm thì Chúng tôi khuyến nghị tốt nhất thì nên chọn phương án này, mặc dù giá sẽ cao hơn một chút, nhưng sẽ đảm bảo rất nhiều. Một điều cuối đó là dùng đòn bẫy tài chính như vay ngân hàng, tốt nhất chúng ta nên tính toán thật kỹ về: nguồn thu nhập có ổn định hay không? Lãi xuất ngân hàng so với sự kỳ vọng tăng giá của khu vực này… Vì mua một lô đất nền hay bất cứ bất động sản nào đều cũng có giá trị lớn chúng ta phải cân nhắc thật kỹ.

9. Đất dự án quận 9

Các bước để kiến tạo một dự án đất nền cũng sẽ tương tự như hình thức đất phân lô, nhưng trên một quy mô lớn hơn, bài bản hơn. Đất phân lô chỉ dừng lại khoản 10-30 nền, diện tích 50-60 m2, trong phạm vi cả dự án dưới 2000 m2. Còn đất dự án thì có qui mô lớn hơn từ 50-100 nền, diện tích có thể lên tới vài chục Hécta. Thêm vào đó, các tiện ích đi kèm bên trong của các dự án đất nền rất đa dạng và phong phú: như công viên, trung tâm mua sắm, khu vui chơi giải trí, nhà trẻ, trường học… Còn dự án đất nền sẽ không có những diều này, chỉ đơn giản là một khu dân cư.

Dự án đất nền quy mô lớn

Các dự án đất nền lớn thường diện tích tách ra sẽ từ 80-200 m2 từng nền, và sẽ có một số dự án chúng ta phải xây nhà và hoàn công chủ đầu tư mới làm thủ tục cấp sổ hồng cho mình. Đây là một điểm khác biệt, đối với các dự án đất nền phân lô. Khi bạn mua đất nền phân lô chúng ta sẽ mua bán khi có sổ hồng ( sổ đỏ), còn dự án thì bạn sẽ ký hợp đồng mua bán ( có giá trị tương đương với sổ hồng, bạn có thể vay ngân hàng, mua bán bình thường). Về xây dựng một số dự án sẽ được phép xây dưng tự do, như đất nền phân lô. Tuy nhiên có dự án bạn sẽ xây theo mẫu ( theo quy hoạch) mới được cấp sổ hồng. Đây cũng là một yếu tố làm cho đất phân lô được yêu thích hơn đất dự án. Vì xây theo mẫu sẽ thường rơi vào loại 2-3 tầng, sẽ không phù với những hộ gia đinh có thu nhập chưa cao. Khi các bạn đang có nhu cầu mua một dự án đất nền. Nên hỏi thêm về phần xây dựng, quy hoạch toàn khu. Đặt điểm xây dựng như khoản chừa phía trước phía sau? số tầng xây dựng? hay mẫu nhà xây dựng?…
0/5 (0 Reviews)